Contenidas en el Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio, y en materia tributaria.

En el Capítulo I de este Real Decreto Ley se establecen medidas para reducir los gastos fijos de los arrendamientos que soportan empresas y autónomos consecuencia de las medidas adoptadas por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (estado de alarma) . La falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para afrontar el cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales de alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades. A falta de acuerdo entre las partes este RDL pretende ofrecer una respuesta que permita abordar la posible falta de pago y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

Arrendamientos con grandes tenedores
 
Sin acuerdo entre las partes:

1. En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar a la persona arrendadora , cuando ésta sea una empresa o entidad pública, o gran tenedor, entendiendo como tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m², una de las siguientes opciones: a) Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y se puede extender a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. b) Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará durante el período de tiempo que dure el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y se puede extender a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta una vez finalizado el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. El pago aplazado de las rentas se podrá devolver en un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartint- los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del periodo.

2. En los casos en que en el contrato de arrendamiento se prevea, además del pago de la renta, otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los que el arrendatario es beneficiario, estos gastos comunes quedarán excluidas de las medidas de reducción o moratoria, previstas en el apartado anterior.
La persona arrendadora deberá comunicar expresamente su decisión a la parte arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que el arrendatario le hubiera formulado la solicitud por medio fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad de arrendamiento a la finalización de dicho plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas en los apartados a) yb) o, en defecto de comunicación expresa a plazo, la solicitada por el arrendatario.

Con acuerdo entre las partes

En caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo las medidas previstas en los apartados 1 y 2 anteriores también pueden resultar de aplicación, pero las medidas previstas en los apartados a) yb) se aplican únicamente a la parte del periodo no afectado por el acuerdo entre las partes.

Otros arrendamientos para uso distinto de la vivienda
La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto de la vivienda, con arrendador diferente del previsto anteriormente, y cumpla los requisitos del apartado posterior.
Podrá solicitar a la persona arrendadora antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que este aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Exclusivamente en el marco de este acuerdo, las partes podrán acordar disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de las rentas pendientes de pago.
En caso de que se disponga total o parcialmente de esta, el arrendatario deberá devolver el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato , en caso de que este plazo sea inferior a un año.

Requisitos de los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios a efectos de las medidas mencionadas anteriormente: 1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el trabajador autónomo: a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el régimen especial de la Seguridad Social de los trabajadores por cuenta propia o autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA. b) Que su actividad haya quedado suspendida a consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (estado de alarma) o por órdenes dictadas por la autoridad competente y las autoridades competentes delegadas a al amparo del citado Real Decreto. c) En el caso de que su actividad no se vea directamente suspendida a consecuencia de la entrada en vigor de Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior en que se solicite el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75%, en relación con la media de la facturación mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido del año anterior.

Acreditación de los requisitos: El cumplimiento de estos requisitos se acreditará por la persona arrendataria ante la arrendadora mediante la presentación de la siguiente documentación: a) La reducción de actividad acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario deberá mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad. b) La suspensión de actividad, deberá acreditarse mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente que tramita el expediente de cese de actividad extraordinario (art. 17 de Real Decreto Ley 8/2020, de 17 de marzo) en su caso, en base a la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.
b) Que su actividad haya quedado suspendida a consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las autoridades competentes delegadas al amparo del citado Real decreto.
c) En el caso de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido del año anterior.

Daños y perjuicios por incumplimiento de los requisitos Las personas arrendatarias que se hayan beneficiado de la reducción y del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos mencionados, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generadas por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que se pudiera dar lugar.

Exclusión en caso de arrendadores incluidos en concurso de acreedores o insolvencia: No es aplicable cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, a consecuencia de la aplicación de las medidas previstas, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual. El arrendador deberá acreditar que se encuentra en alguna de estas situaciones.

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